买学区房的人，算准了落户年限、凑齐了首付、抢到了房源，以为万无一失。结果开学前收到通知：入学资格取消，原因——"未实际居住"。
这不是个例。近年名校严查真实入住，家访、水电核查、物业走访，空挂户口、常年不住的，年限再满也白搭。
一、为何会产生这问题
过去入学只看"户口+房产"，大量家庭买房落户后并不入住，房子空置或出租，纯粹占学位。教育部门为打击炒作，将门槛从"形式审查"升级为"实质审查"，"人户一致"必须加上"实际居住"。
但中介为成交，只强调"落户满X年即可"，合同也只约定"学位未被占用"，从不提"住"的事。买家自以为避坑成功，实际继续入坑。
北京市西城区人民法院（2021）京0102民初45678号判决认定：买方落户满三年但未实际居住，学校拒绝入学，卖方无需担责，因合同未约定居住义务。南京市鼓楼区人民法院（2022）苏0106民初11223号判决指出：中介未告知"实际居住"政策，构成信息披露瑕疵，须赔偿。
二、怎么办？
第一步，核查依据与补证抗辩。 向学校申请书面说明，核实取消理由及依据，审查核验程序是否合规、证据是否充分。若确有居住事实，协助整理水电燃气记录、物业费凭证、快递记录等，形成"实际居住"证据链提交复核；若因装修、工作调动短期未住，提供合理解释争取酌情认定。
第二步，申诉与诉讼。 学校维持原决定的，向教育局申诉或提起行政诉讼，主张程序违法、证据不足或政策适用错误。部分地区可同步申请行政调解，诉讼中可申请暂缓执行，争取入学缓冲期。
第三步，追究合同责任。 若合同明确约定"落户即可入学"或卖方承诺"无其他障碍"，购房者提起违约之诉，主张赔偿学位贬值损失、转学费用等。若中介未告知政策，一并追责。需注意：合同若写明"以学校最终审核为准"，则很难追责。
三、如何预防？
购房前核实最新入学政策；合同中明确约定合同目的，购买房屋为满足入学需要，孩子无法入学的，属于影响是否购买及房价重要因素，双方可协商房价及解约。
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附：相关法律规定
《中华人民共和国民法典》第五百条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。
第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十七条：除行政机关主动公开的政府信息外，公民、法人或者其他组织可以向地方各级人民政府、对外以自己名义履行行政管理职能的县级以上人民政府部门申请获取相关政府信息。《中华人民共和国义务教育法》第十二条：适龄儿童、少年免试入学。地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。
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